VKB | Vereniging Kerkrentmeesterlijk Beheer
VKB | Vereniging Kerkrentmeesterlijk Beheer
Menu

Zoek in:

Pacht

Waar gaat dit onderwerp over?​

Gemeenten bezitten traditioneel vaak grond, zeker waar het kerken betreft, die al enkele eeuwen meegaan. Ze zijn ooit verkregen uit erfenissen en giften en destijds geschonken aan de diaconie om met de opbrengst van het land armere mensen te ondersteunen, of aan de kerk om te dienen als aanvulling op het schaarse traktement van de dominee. Hoewel grond om deze reden niet meer in de kerk wordt ingezet, hebben veel kerken hun gronden wel degelijk aangehouden. Gelet op het directe en indirecte rendement van landbouwgrond en het lage risicoprofiel is grond een goede meerjarige investering voor de kerkelijke organisatie gebleken. Het verpachten van grond is een uitstekend middel voor de kerk om diaconale of kerkelijke doelen deels uit de pachtopbrengsten te financieren en zo goed mogelijk toekomstgericht te verwezenlijken. In veel gevallen wordt er gebruikt gemaakt van zgn. erfpacht, dat feitelijk niet onder het pachtrecht valt.

Omdat het in bijna alle gevallen gaat om agrarische grond, is het gesprek in de kerk en diaconie over haar grondbezit wel aan het veranderen. De zorgen om de impact van intensieve landbouw op de grond, de verandering van en aanpassing aan ons klimaat, de discussie over stikstof, de bodem- en waterkwaliteit, en landbouwgrond nabij Natura2000-gebieden hebben ervoor gezorgd dat het grondbezit van kerk en diaconie in het oog van een breder maatschappelijke storm terecht gekomen is. Grond als kerk enkel houden als langjarig rendement met een laag risicoprofiel en verder weinig gedoe, zal steeds moeilijker gaan en binnen en buiten de kerk moeilijker geaccepteerd worden.

Op dit moment onderzoekt de Protestantse Theologische Universiteit (PThU) in het kader van haar project GROND ook de wijze waarop kerkrentmeesters en diakenen omgaan met hun grondbezit. Meer informatie is te vinden op de website van de PthU.

 

Belangrijke vragen om je als college bij dit item te stellen

  • Is er bij het college van kerkrentmeesters of van diakenen bekend, of en zo ja hoeveel grond de kerk in haar bezit heeft? Gaat het dan ook altijd om landbouwgrond en dus om pachtvormen zoals het agrarisch recht erover spreekt?
  • Welke vorm van pacht is er voor de verschillende gronden afgesproken? Wat is de looptijd van de overeenkomsten? En op welke voet zou het college deze overeenkomsten willen voortzetten?
  • Ook verpachten van grond wordt door de CCBB gezien als een belegging en dus is ook voor deze activiteit een beleggingsstatuut noodzakelijk. Is deze opgesteld en is er ook voldoende kennis aan tafel of extern betrokken?
  • Gezien de terugloop van middelen in de kerk kan het nodig zijn om na te denken over grondverkoop om zo meer liquide middelen toe te voegen. Is er een afbouwprogramma voor afgesproken? Kan een periode van geliberaliseerde pacht een goede overbrugging zijn, als men nog niet weet wanneer extra middelen nodig zijn?

Overweeg je als college juist (extra/voor het eerst) grond in eigendom te nemen om het verpachten, laat je dan goed adviseren door erkende pachtorganisaties.

 

Wat moet je als kerkrentmeester doen/weten?

Het pachtrecht is een gecompliceerd rechtsgebied, niet alleen inhoudelijk, maar ook processueel. Het niet in acht nemen van procesregels kan in voorkomende gevallen leiden tot on- gewenste situaties met grote financiële consequenties. De wet kent een aantal pachtvormen, waarvoor verschillende regels gelden. Pachtrecht valt binnen het rechtsgebied agrarisch recht, rechtszaken worden bij de rechtbank en het gerechtshof behandeld door de pachtkamer. Bepaalde geschillen moeten worden voorgelegd aan de Grondkamer, indien nodig bij de beroepsinstantie, aan de Centrale Grondkamer in Arnhem.

De pachtovereenkomst lijkt op het eerste gezicht een soort huurovereenkomst, maar heeft eigen kenmerken die pacht onderscheiden van huur. Op grond van artikel 7:311 van het Burgerlijk Wetboek is er sprake van pacht of een pachtovereenkomst als:

  • een onroerende zaak of een gedeelte daarvan, zoals een hoeve of een stuk land, door een partij in gebruik wordt verstrekt aan een andere partij
  • ter uitoefening van bedrijfsmatige landbouw en
  • waarvoor een tegenprestatie wordt geleverd

Iedere overeenkomst die aan deze voorwaarden voldoet geldt als een pachtovereenkomst, ongeacht wat de benaming van de overeenkomst is en wat u daarover met de andere partij heeft afgesproken. Dit regime kent veel regels van dwingend recht. Dat betekent dat u in de overeenkomst op verschillende onderdelen niet van de wet mag afwijken.

Als er geen landbouwkundig gebruik is overeengekomen, dan is er dus geen sprake van een pachtovereenkomst, waarbij onder landbouw wordt verstaan: akkerbouw; weidebouw; (pluim-) veehouderij; tuinbouw, de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur (met uitzonde- ring van bosbouw), steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend.

Soms wordt er in het kader van de verhuur van een pand met bijvoorbeeld (horeca)inventaris (kerkelijk centrum) aan een ondernemer gesproken over verpachten. Het betreft hier geen juridische pacht (geen agrarisch recht), maar een overeenkomst waarop het algemeen overeenkomstenrecht van toepassing op is. Andersom geldt, dat als grond in gebruik wordt gegeven waar een vergoeding tegenover staat, al snel sprake is van reguliere pacht. De bijbehorende regels en bedingen die zijn overeengekomen, die strijdig zijn met de reguliere pacht in de wet, zijn dan nietig.

Erfpacht en pacht zijn twee geheel verschillende rechtsvormen: pacht is een overeenkomst, terwijl erfpacht een zakelijk recht is op het gebruik van onroerende zaken. Erfpacht is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Toch wordt erfpacht ook vaak met deze vormen van pacht in verband gebracht.

Welke pachtvormen zijn er?

Binnen pachtrecht heb je te maken met verschillende vormen, namelijk: reguliere pacht, geliberaliseerde pacht voor los land, teeltpacht (pacht voor los land voor één- of tweejarige teelten, waarbij vruchtwisseling noodzakelijk is), natuurpacht (pacht binnen reservaten) en pacht van geringe oppervlakten (pacht van 1 ha. of minder). De reguliere pacht en geliberaliseerde pacht zijn de meest voorkomende pachtvormen.

  • Op dit moment geven verpachters nagenoeg geen gronden meer uit in reguliere pacht in verband met de dwingende regelgeving. Andere pachtvormen leveren meer flexibiliteit en rendement op. De duur van de reguliere pachtovereenkomst geldt van rechtswege: twaalf jaren voor een hoeve en zes jaren voor los land of losse gebouwen. Na afloop van deze termijn wordt de pachtovereenkomst automatisch verlengd met een periode van zes jaren voor los land en twaalf jaar voor een hoeve. In uitzonderingsgevallen kan er, na goedkeuring van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (Grondkamer), een andere duur worden overeengekomen. Een pachtovereenkomst die een kortere duur heeft dan de wettelijke, wordt niet automatisch verlengd. Er is sprake van voorkeursrecht (bij het voornemen van vervreemding van (een gedeelte van) het object moet pachter eerst deze mogelijkheid geboden worden) en Indeplaatsstellingsrecht van een naaste in de positie van de pachter.
  • Geliberaliseerde pacht kan alleen voor los land (zonder bedrijfsgebouwen) worden afgesloten. Bij een geliberaliseerde pacht bestaat er – vanwege het lagere aantal wettelijke bepalingen – meer vrijheid dan bij reguliere pacht. Zo is het afsluiten van een pachtovereenkomst voor minimaal zes jaar niet vereist. Ook is het – bij ‘reguliere pacht’ aan bod gekomen – continuatierecht niet van toepassing. Dit betekent dat na afloop van de pachtperiode geen automatische verlenging plaatsvindt. Daarnaast zijn bij geliberaliseerde pacht het voorkeursrecht en de indeplaatsstellingsrecht niet van toepassing en zit er bij een pachtperiode van korter dan zes jaar geen maximum aan de pachtprijs, zoals dat bij reguliere pacht wel het geval is.
  • Tenslotte is er nog Agrarisch. Zoals gezegd valt deze vorm buiten het pachtrecht zoals net besproken. Vanwege een langjarig rendement en weinig risico’s wordt juist deze vorm door veel gemeenten en diaconieën toegepast. Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om een stuk landbouwgrond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander. De erfpachter betaalt hiervoor een bedrag aan de eigenaar van de grond, het zogeheten erfpachtcanon. De eigenaar van de grond die de ander het recht geeft om deze grond te gebruiken, noemen we de erfverpachter. De afspraken over erfpacht zijn vastgelegd in de ‘akte van vestiging’. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de grondeigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht, inclusief de opstal, te verkopen. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de grondeigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd, meestal voor 26 jaar of langer. De rechter heeft namelijk bepaald dat bij termijnen tot en met 25 jaar het pachtrecht van toepassing is. Door de lange looptijd kan een vaste canon geleidelijk relatief laag worden. Hoe lager de canon en hoe langer de resterende looptijd, hoe waardevoller het recht van erfpacht. In de praktijk wordt de erfpacht verlengd als de looptijd is verstreken, maar de canon kan aanzienlijk hoger worden. De grondeigenaar kan zo uiteindelijk profiteren van de waardestijging van de grond. Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw, waar het nu ook nog veel wordt toegepast als agrarische erfpacht. Deze erfpachtovereenkomsten worden aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond.

Maximale pachttarieven en -normen

De pachtprijs is bij reguliere pacht niet vrij: de grondslagen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs worden geregeld in het Pachtnormenbesluit. De jaarlijkse aanpassing van de pachtprijzen is sinds 2007 gebaseerd op het ‘opbrengend vermogen’ van de grond. Hierbij wordt door het Landbouw Economisch Instituut (LEI) en het Wageningen Universiteit- en Researchcentrum (WUR) gekeken naar de verdiensten in de landbouw in een bepaalde regio over een periode van 5 jaar. Op basis van deze gegevens berekent het LEI per regio nieuwe maximum pachtprijzen; de regionorm.

Deze norm kan wel per regio behoorlijk verschillen. Onze partner KKG houdt deze gegevens actueel op hun eigen pagina. De VKB deelt elk jaar bij het bekend worden van de nieuwe prijzen deze actief in onze nieuwsbrief en op onze website, zodat ook gemeenten die buiten de KKG pachten, goed geïnformeerd blijven.

Meer weten?

 

Hulp van VKB partners nodig?

Pacht en vooral het pachtrecht is een complexe materie. Daarom is ons advies dat wanneer je zelf weinig tot geen ervaring hebt met pachtrecht, je juridisch dan wel organisatorisch te laten bijstaan.

De VKB beschikt over een aantal partners die u hierbij van dienst kunnen zijn:

 

Voor juridisch advies:

Laatste update: 19 juli 2024