Waar gaat dit onderwerp over?
Door de jaren heen heeft de kerkelijke gemeente bezittingen in onroerend goed verworven. Naast het eigen kerkgebouw kan het gaan om een zalencentrum of een dienstwoning voor de predikant, maar ook om andere woningen die in eigendom zijn. Dit onderwerp gaat over de verhuur van dit onroerend goed, maar ook over de verhuur van een dienstwoning als de predikant er geen gebruik meer van maakt, of niet meer aan de gemeente conform beroepingsbrief actief verbonden is, maar de woning nog wel van de gemeente huurt.
Voor woningen onder pachtvoorwaarden verwijzen we naar het onderwerp pacht, voor de dienstwoning voor de aan de gemeente nog verbonden predikant naar de informatie over de pastorie.
Belangrijke vragen om je als college bij dit item te stellen
- Onroerend goed vraagt ook om onderhoud en voortdurende investering, zeker in een tijd van toenemende vraag om verduurzaming van woningen, kunnen en willen we deze kosten nog wel opbrengen? Wegen de baten van de huur nog wel op tegen de lasten van het bezit?
- Onroerend goed is een solide belegging gebleken, maar hoe waarderen we als kerk nu dit bezit? Draagt het nog voldoende bij aan onze missie, of zorgt het eerder voor teveel werk?
- Onze woning komt leeg te staan. Zetten we in op tijdelijke verhuur en kennen we goed de beperkte condities waartegen dit vanaf 1 juli 2024 nog mogelijk is? Of verhuren we de woning voor onbepaalde tijd omdat de woning ook op de langere termijn niet nodig is?
- De dienstwoning komt leeg te staan. Verwachten we dat de woning straks nodig zal zijn voor de predikant (bijv. als aantrekkelijke arbeidsvoorwaarde) of verkopen we deze woning en kopen we een meer courante woning voor terug, dan wel zetten we in op de verkoop of permanente verhuur van de woning? Laat u inspireren door het praktijkverhaal uit Sliedrecht, hoe zij hun pastorieën bij de tijd hebben gebracht.
Wat moet je als kerkrentmeester doen/weten?
In de afgelopen jaren, zeker met de lage en soms negatieve rentestanden hebben kerken bij financiële meevallers soms extra onroerend goed aangekocht als solide belegging. De opbrengsten uit huur dragen vaak goed bij aan de soms dalende exploitatie van de kerk, waarbij het voor de ANBI-status van de gemeente van belang blijft dat zeker de opbrengsten (minimaal 90%) nadrukkelijk aan de doelstelling van de gemeente worden besteed. Het is goed om het bezit van onroerend goed in dit kader ook goed in het eigen beleidsplan vast te leggen. Bezittingen dus ook gebouwen, die voor 2008 al van de kerkelijke gemeente waren, beschouwt de ANBI als het stamvermogen van de gemeente.
Woningen die door de kerkelijke gemeente zelf worden verhuurd, vallen in principe onder het civiele recht (de huurwet) en maken geen deel uit van het kerkrecht. Uitzondering daarop is de bewoning van de pastorie door de gemeentepredikant. De verhuur aan de predikant wordt geregeld via de arbeidsvoorwaarden voor de predikant en moet zijn opgenomen in de beroepsbrief. Ook voor de verhuur van een dienstwoning aan een kerkelijk medewerker (bijv. koster) zijn collectieve afspraken gemaakt voor o.a. de huurprijzen. In de jaarlijkse arbeidsvoorwaardenregeling kerkelijk medewerkers staan deze beschreven. Maar wil een predikant of koster na emeritaat, pensionering of vertrek de woning blijven huren, dan vervallen de rechten die aan de arbeidsvoorwaardenregeling verbonden was.
Alle vormen van particuliere verhuur door de kerk vallen dus onder de algemene wet- en regelgeving, de kerk heeft op dit vlak geen uitzonderingspositie. Ook rond de aankoop van woningen wordt de kerk gezien als een derde die zich op de onroerend goed markt beweegt. Daarom moeten ook kerken bij de aankoop van een woning (ook als het de aankoop van een (nieuwe) pastorie betreft) het hogere tarief aan overdrachtsbelasting voor een tweede of andere woning (10,4% over de aankoopwaarde) betalen.
Met de nieuwe huurwet, die per 1 juli 2024 is ingegaan, worden tijdelijke huurovereenkomsten nadrukkelijk ingeperkt. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn de norm. Overeenkomsten gesloten voor 1 juli 2024 blijven van rechtswege geldig totdat deze verlopen, vanaf die datum kunnen alleen nog nieuwe overeenkomsten gesloten worden. Er zijn daar nog wel enkele uitzonderingen op mogelijk: Mag mijn verhuurder mij een tijdelijk huurcontract aanbieden? | Rijksoverheid.nl.
Een andere uitzondering op de wet is een beroep op de leegstandwet. Als een woning tijdelijk leeg staat, dan mag, met toestemming van de burgerlijke gemeente, de woning tijdelijk worden verhuurd. De verwachting is dat deze uitzondering, hoewel op het eerste gezicht anders lijkt, niet aantrekkelijk is voor gemeenten. Er zijn samengevat namelijk drie categorieën woningen die op grond van de leegstandwet tijdelijk kunnen worden verhuurd:
- Een groepsaccommodatie;
- Een woning die te koop staat;
- Een huurwoning die geremoveerd of gesloopt gaat worden.
Een dienstwoning tijdelijk verhuren totdat er een nieuwe predikant/koster gevonden is, valt niet onder één van deze categorieën. Daarbij is de verwachting dat het aanvragen van een vergunning lang duurt, waardoor in de tussentijd er al een nieuwe predikant gevonden kan zijn of de periode die nog overblijft te kort is om aantrekkelijk te zijn voor verhuur.
Een andere oplossing kan zijn om de woning te verhuren aan statushouders. Het project De Thuisgevers kan hierin tussen burgerlijke gemeente en het COA bemiddelen. Meer informatie over het project de Thuisgevers vind je hier of beluister deze podcast erover. In plaats van een (tijdelijke) huurovereenkomst wordt er via De Thuisgevers een bruikleenovereenkomst tussen het COA/gemeente en de kerk die de woning aanbiedt, gesloten.
Toewijzing van huurwoningen
Bij het aangaan van particuliere verhuur is er sprake van externe verhoudingen, dus geen afspraken die zich binnen de geloofsgemeenschap zelf voltrekken, zoals bij de bewoning van de pastorie door de predikant. En in deze externe situaties geldt de wet Gelijke Behandeling: het gaat dan om situaties waarin de kerk – op gelijke voet als anderen – deelneemt aan de samenleving en contracten afsluit. Als een kerk bijvoorbeeld een schoonmaakster zoekt, zal doorgaans de eis van kerklidmaatschap niet gesteld mogen worden en kan dus ook iemand met een andere geloofsachtergrond (of geen) in aanmerking komen voor schoonmaakwerkzaamheden. Ook kan een kerkelijke gemeente – als zij een huis wil verkopen en dat via een makelaar op Funda aanbiedt – niet een hoogste bieder passeren ten gunste van een kerklid.
In de situatie van verhuur van appartementen is er ook een uitspraak van de Commissie Gelijke Behandeling (nu College voor de Rechten van de Mens) over een Doopsgezinde Gemeente in Groningen die huurwoningen specifiek wilde toewijzen aan jongeren met een doopsgezinde achtergrond: dat was een vorm van verboden discriminatie. Zie hier voor meer informatie hierover. Er zijn wel juridisch uitzonderingen hierop te maken, maar dat luistert nauw.
Laat u zich dus bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst juridisch goed voorlichten. En denk ook niet te snel bij het sluiten van een onbepaalde tijd overeenkomst: dit gemeentelid kennen wij goed, die vangen we nu tijdelijk in de pastorie op, die gaat er wel uit als we straks een nieuwe voorganger krijgen. Het zal niet voor het eerst zijn, dat dit niet mogelijk is en in de meeste gevallen staat dan de huurder in zijn/haar recht en kan niet gedwongen worden de woning af te staan, tenzij deze datum in de huurovereenkomst is vastgelegd.
Verduurzaming
Verduurzaming wordt ook voor huurwoningen steeds belangrijker. Sinds 1 januari 2015 is het energielabel verplicht bij de woningoverdracht, zowel voor koop als huur. Het is dus verstandig na te gaan wat de status van de eigen woningen op dit vlak is. Al langere tijd stuurt de regering aan op het terugdringen van de ongunstige energielabels (vanaf label D), ook voor de particuliere verhuur. Het is dus goed om als kerk hier tijdig een plan op te stellen wat je gaat doen met de woningen die nu een ongunstig energielabel kennen. Aanpassen, verkopen of toch afwachten?
Tenslotte stuurt de overheid aan op goed verhuurderschap en komt ook per 1 juli 2024 ook met richtlijnen hiervoor. Het is goed om hiervan kennis te nemen en er ook zeker naar te handelen. Juist als kerk wil je natuurlijk niet als kille huisjesmelker worden weggezet.
Meer weten?
- Informatie van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over huurbescherming en huurcontracten
- De website van de koepel Aedes beschikt over goede documenten inzake huren en verhuren, zoals deze links:
- Document arbeidsvoorwaarden kerkelijk medewerkers met informatie over de dienstwoning voor o.a. kosters.
- Do’s en don’ts bij de verhuur van kerkelijk vastgoed (Kerkbeheer #5 2023)
Hulp van VKB partners nodig?
Vastgoed beheer:
Juridisch advies:
Laatste update: 19 september 2024